働かずに、家賃が欲しい
金、銀、銅と「モノ」への投資を学んだ私。
しかし、私の心の中には平成のサラリーマンなら誰もが憧れる「不労所得の王様」が鎮座していた。
なぁアイちゃん。 やっぱり最後に行き着くのは『マンション経営』だと思うんだ。
毎月チャリンチャリンと家賃が入ってくる…。これぞ老後の夢だろ。
また大きく出ましたね。 都内のマンションを一棟買うのにいくらかかると思っているんですか？ 数億円の借金をして、入居者トラブルや修繕費に悩まされる覚悟はありますか？
うっ、それは嫌だ。 金はないし、面倒なのも嫌だ。 でも家賃は欲しい！
わがままですね…。 では、『J-REIT（ジェイ・リート）』を買いましょう。
これなら数万円から、スマホ一つで、面倒な管理一切なしで大家さんになれますよ。
みんなでビルを買う「J-REIT」
AIは、REITの仕組みを図解した。
REIT（不動産投資信託）は、たくさんの投資家からお金を集めて、プロが代わりにオフィスビルやマンション、物流倉庫などを購入・運営する仕組みです。 そこから得られた家賃収入などが、投資家に『分配金』として配られます。
ほほう！ 俺たちのお金をまとめて、巨大なビルを買うのか。
はい。しかもJ-REITは、利益の90%超を投資家に配れば法人税が免除されるルールがあります。 そのため、株式よりも配当利回り（分配金利回り）が高くなりやすいのが特徴です。
年4%〜5%の利回りがゴロゴロありますよ。
5%！？ 銀行預金の何千倍だよ！ 最高じゃないか！ 退職金で爆買いだ！
なぜ今、価格が下がっている？
私は意気揚々とJ-REITの価格チャートを見た。 しかし、そこには予想外の光景が広がっていた。
あれ？ なんか最近、価格がズルズル下がってないか？
日経平均株価は上がってるのに、なんでREITだけ元気がないんだ？
よく気づきましたね。 そこに、今の日本経済の大きな変化、
『金利正常化（金利上昇）』が関係しています。
金利？ 日銀がマイナス金利をやめたってニュースなら見たけど…。
不動産にとって「金利」は毒？
不動産ビジネスは、銀行から巨額のお金を借りてビルを買います。
つまり、『金利が上がる＝借金の返済額が増える』ということです。
あ！ そうか！ 住宅ローン金利が上がるのと同じで、
REITも銀行への支払いが増えちゃうのか。
その通りです。 返済額が増える（コスト増） → 投資家への分配金が減るかもしれない。
この連想から、今J-REITは売られやすくなっているんです。
うわぁ、日銀の政策がそんなところに直撃するのか…。
さらに国債の金利が上がると『リスクを取ってREITを買わなくても、安全な国債でいいじゃん』と考える投資家も増えます。 REITにとってはダブルパンチなんです。
ピンチはチャンスか？
じゃあ、今は買わない方がいいのか？
そこが投資判断の分かれ目です。
価格が下がったおかげで今のJ-REITは『バーゲンセール状態』とも言えます。
分配金利回りがかなり高くなっていますから。
確かに…。 金利が上がるといってもまだ数%だろ？
家賃収入そのものが無くなるわけじゃないしな。
その通りです。 それに、インフレになれば家賃も値上げできます。
『みんなが怖がって逃げている時こそ買い』という逆張り戦略も一つ手ですよ。
結論：家賃収入は魅力的だが…
よし、決めた！ 全額は怖いけど『オフィスビル』と『物流倉庫』のREITを少しずつ買ってみる。 これで俺も一国一城の主（の数万分の一）だ！
分散投資なら賛成です。 さて、今『国債の金利』の話が出ましたね。
投資の世界には『株と逆の動きをする』と言われる、もう一つの超重要キャラがいます。
まだあるのか！？ もうお腹いっぱいだよ…。
これが最後のピースです。
世界のお金の半分を動かすと言われる巨人、『債券（米国国債）』について学びましょう。
次回予告
大家さん気分を味わったＪだが、AIは「金利」というキーワードからさらに巨大な市場へと誘う。
「株が暴落しても、これを持っていれば枕を高くして眠れる」と言われる最強のクッション。
次回、「米国国債の買い方とメリット｜寝ててもドルで利息が入る「年利4%」の仕組み」。
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