【住宅ローン】繰り上げ返済は損？「金利上昇」でも完済せずに投資に回すべき決定的な理由

…Jさん、今すぐその銀行振込の手続きを中止してください。
貴方は今、現代に残された「一般庶民が使える最強の錬金術」を
自らドブに捨てようとしていますよ。

それは昭和の常識です。現在の日本の住宅ローン金利（変動）は0.3%〜0.5%程度。
これは世界的に見ても異常なほどの低金利です。
銀行から「数千万円」もの大金を、ほぼタダ同然の金利で、
しかも35年間も貸してもらえるのは、住宅ローンという特権だけなんですよ。

視点を変えてください。
0.5%で借りたお金を、もし5%で運用できたらどうなりますか？
「借金」が「利益を生むマシーン」に変わるんです。

論より証拠です。
手元の500万円を「繰り上げ返済」に使った場合と、
「S&P500（想定年利5%）」で運用した場合の20年後の差をシミュレーションしました。

プランA：全額繰り上げ返済
効果：ローン残高が減り、支払うはずだった利息が浮く。
20年での節約効果：約25万円（金利0.5%の場合）

プランB：全額S&P500で運用
効果：複利でお金が増え続ける。
20年後の運用益：約826万円（元本500万円→1,326万円に成長）

その差、なんと約800万円です。
繰り上げ返済をすると、この800万円をドブに捨てるのと同じことになります。

Jさん、そこが多くの人が勘違いしているポイントです。
「固定期間選択型（3年固定など）」と、変動金利の「5年ルール」を混同していませんか？ 大半の銀行の変動金利には、契約者を守る2つの強力なバリアがあります。

5年ルール：金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらない。
125%ルール：6年目に返済額を見直す際も、これまでの額の1.25倍までしか上げられない。

つまり、明日いきなり金利が爆上がりしても、来月の支払いが倍になることは絶対にありません。急激なインフレが起きても、支払いは緩やかにしか増えない仕組みになっているんです。

さらに重要なのが「流動性（現金の使いやすさ）」です。
もし500万円を返済に使ってしまった後で、
Jさんが病気になったりリストラされたりしたらどうしますか？

甘いです。家はすぐには売れませんし、売れても安く買い叩かれます。
壁を削ってパンを買うことはできません。
でも手元にS&P500（投資信託）があれば、スマホ一つで数日で現金化できます。
「現金を持っていること」こそが、人生最大のリスクヘッジなんです。

それが賢明です。
「借金を早く返す」のは美徳ですが、資産形成においては「低金利の借金を長く引っ張り、手元資金を高利回りで運用する」のも正解です。銀行をうまく利用してやりましょう。